04恢复和重建 / 复旧・建替え / Restoration and Reconstruction

2022年8月3日2022年8月6日

恢复 / 復旧 / Restoration

建物の一部が滅失した場合の復旧については、滅失の程度が建物の価格の2分の1以下の場合(小規模滅失)と、2分の1を超える場合(大規模滅失)とに分けて規定されています。

小规模损失/ 小規模滅失

小規模滅失の場合には、各区分所有者は、単独で滅失した共用部分及び自己の専有部分を復旧することができます。専有部分の復旧は、区分所有者の自己負担ですが、共有部分については、共有持分に応じて他の区分所有者に対して償還請求することができます。ただし、復旧工事に着手するまでに復旧または建替えについて集会の決議があった場合には、その決議に従うことになり、個別に復旧工事を行うことはできません。
集会における復旧決議は区分所有者及び議決権の各過半数の決議が必要です。なお、規約に 別段の定めをすれば、それに従うことになります。

大规模损失 / 大規模滅失

大規模滅失があった場合には集会において、区分所有者及び、議決権の各4分の3以上の多数による決議で、滅失した共用部分を復旧する旨の決議をすることができます。復旧決議があ った場合において、決議の日から2週間が経過したときは、決議に賛成した区分所有者以外の区分所有者は、賛成者の全部または一部（買取指定者の指定があるときはその者）に対して建物及び敷地に関する権利を時価で買い取るように請求できます。

重建 / 建替え / Reconstruction

集会において区分所有者及び、議決権の各5分の4以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、 当該建物の敷地もしくはその一部の土地または当該建物の敷地の全部もしくは一部を含む土地に新たに建物を建築する旨の決議をすることができます。
建替え決議を行う場合には、その集会の招集通知は会日より2ヵ月前（他の集会は1週間前まで）に発しなければならず、集会招集者は会日の1ヵ月前までに説明会を開催しなければなりません。
また、建替え決議があった場合には、建替えに参加する区分所有者または買受指定者は、建替えに参加しない区分所有者に対して、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべき旨を請求することができます。

第八節　復旧及び建替え
Section 8 Restoration and Reconstruction
（建物の一部が滅失した場合の復旧等）
(Restoration in Cases Where Part of the Building Has Been Destroyed)
第六十一条建物の価格の二分の一以下に相当する部分が滅失したときは、各区分所有者は、滅失した共用部分及び自己の専有部分を復旧することができる。ただし、共用部分については、復旧の工事に着手するまでに第三項、次条第一項又は第七十条第一項の決議があつたときは、この限りでない。
Article 61(1)When a part of a building equivalent to up to half of the price of the building has been destroyed, each unit owner may restore the common areas and their own exclusively-owned area that have been destroyed;provided, however, that this does not apply to the common areas where the resolution set forth in paragraph (3), paragraph (1) of the following Article, or Article 70, paragraph (1) has been adopted before the commencement of restoration work.
２前項の規定により共用部分を復旧した者は、他の区分所有者に対し、復旧に要した金額を第十四条に定める割合に応じて償還すべきことを請求することができる。
(2)A unit owner who has restored a common area pursuant to the provisions of the preceding paragraph may demand the other unit owners to reimburse them for the amount required for the restoration in accordance with the proportion specified in Article 14.
３第一項本文に規定する場合には、集会において、滅失した共用部分を復旧する旨の決議をすることができる。
(3)In the case prescribed in the main clause of paragraph (1), a resolution to restore the destroyed common areas may be brought before a meeting.
４前三項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
(4)The provisions of the preceding three paragraphs do not preclude any provisions to the contrary in the bylaws.
５第一項本文に規定する場合を除いて、建物の一部が滅失したときは、集会において、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数で、滅失した共用部分を復旧する旨の決議をすることができる。
(5)Except in cases prescribed in the main clause of paragraph (1), when part of a building has been destroyed, a resolution to restore the destroyed common areas may be adopted at a meeting by at least a three-fourths majority of the unit owners and a three-fourths majority of the votes.
６前項の決議をした集会の議事録には、その決議についての各区分所有者の賛否をも記載し、又は記録しなければならない。
(6)The minutes of a meeting before which a resolution under the preceding paragraph has been brought, must state or record whether each unit owner’s vote is in favor of or against the resolution.
７第五項の決議があつた場合において、その決議の日から二週間を経過したときは、次項の場合を除き、その決議に賛成した区分所有者（その承継人を含む。以下この条において「決議賛成者」という。）以外の区分所有者は、決議賛成者の全部又は一部に対し、建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。この場合において、その請求を受けた決議賛成者は、その請求の日から二月以内に、他の決議賛成者の全部又は一部に対し、決議賛成者以外の区分所有者を除いて算定した第十四条に定める割合に応じて当該建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。
(7)Where a resolution under paragraph (5) has been adopted, when two weeks have elapsed from the day of the resolution, except for cases specified in the following paragraph, unit owners other than those who supported the resolution (including the successors of those unit owners; hereinafter referred to as “supporters of the resolution" in this Article) may demand that some or all of the supporters of the resolution purchase the building and the rights to the grounds thereof at their market value.In this case, the supporters of the resolution who have been so demanded may, within two months from the day of the demand, demand that all or some of the other supporters of the resolution purchase the building and the rights to its grounds at their market value in accordance with the proportion specified in Article 14, calculated by excluding the unit owners who were not supporters of the resolution.
８第五項の決議の日から二週間以内に、決議賛成者がその全員の合意により建物及びその敷地に関する権利を買い取ることができる者を指定し、かつ、その指定された者（以下この条において「買取指定者」という。）がその旨を決議賛成者以外の区分所有者に対して書面で通知したときは、その通知を受けた区分所有者は、買取指定者に対してのみ、前項前段に規定する請求をすることができる。
(8)When a person who is capable of purchasing the building and the rights to its grounds has been designated by the supporters of the resolution by unanimous consent, and the designated person (hereinafter referred to as the “designated purchaser" in this Article) has notified the unit owners who were not supporters of the resolution to that effect in writing within two weeks from the day of the resolution under paragraph (5), the unit owners who have been so notified may only make the demand prescribed in the first sentence of the preceding paragraph against the designated purchaser.
９買取指定者が第七項前段に規定する請求に基づく売買の代金に係る債務の全部又は一部の弁済をしないときは、決議賛成者（買取指定者となつたものを除く。以下この項及び第十三項において同じ。）は、連帯してその債務の全部又は一部の弁済の責めに任ずる。ただし、決議賛成者が買取指定者に資力があり、かつ、執行が容易であることを証明したときは、この限りでない。
(9)If a designated purchaser does not perform all or part of the obligations connected with the purchase money in a transaction that is based on a demand prescribed in the first sentence of paragraph (7), the supporters of the resolution (excluding those who have become designated purchasers; hereinafter the same applies in this paragraph and paragraph (13)) will be jointly and severally liable to perform those obligations in whole or in part;provided, however, that this does not apply when the supporters of the resolution have proved that the designated purchaser has sufficient financial resources, and that performance can be easily enforced.
１０第五項の集会を招集した者（買取指定者の指定がされているときは、当該買取指定者）は、決議賛成者以外の区分所有者に対し、四月以上の期間を定めて、第七項前段に規定する請求をするか否かを確答すべき旨を書面で催告することができる。
(10)The person who has called a meeting under paragraph (5) (when the designated purchaser has already been designated, the designated purchaser) may specify a period of four months or more and request in writing that unit owners who were not supporters of the resolution give a definite answer within that period as to whether they will make the demand prescribed in the first sentence of paragraph (7) within that period.
１１前項に規定する催告を受けた区分所有者は、前項の規定により定められた期間を経過したときは、第七項前段に規定する請求をすることができない。
(11)A unit owner who has been requested as under the preceding paragraph may not make the demand prescribed in the first sentence of paragraph (7) after the period specified pursuant to the provisions of the preceding paragraph has elapsed.
１２第五項に規定する場合において、建物の一部が滅失した日から六月以内に同項、次条第一項又は第七十条第一項の決議がないときは、各区分所有者は、他の区分所有者に対し、建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。
(12)In the case prescribed in paragraph (5), when a resolution under that paragraph, paragraph (1) of the following Article, or Article 70, paragraph (1) has not been adopted within six months after the day of the partial destruction of the building, each unit owner may demand that other unit owners purchase the building and the rights to its grounds at their market value.
１３第二項、第七項、第八項及び前項の場合には、裁判所は、償還若しくは買取りの請求を受けた区分所有者、買取りの請求を受けた買取指定者又は第九項本文に規定する債務について履行の請求を受けた決議賛成者の請求により、償還金又は代金の支払につき相当の期限を許与することができる。
(13)In the cases referred to in paragraph (2), paragraph (7), paragraph (8) and the preceding paragraph, the court may grant a reasonable period for the payment of the reimbursement or purchase money at the request of a unit owner who has been demanded to make the reimbursement or purchase, a designated purchaser who has been demanded to make the purchase, or a supporter of the resolution who has been demanded to perform an obligation pursuant to the main clause of paragraph (9).
（建替え決議）
(Resolution on Reconstruction)
第六十二条集会においては、区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に新たに建物を建築する旨の決議（以下「建替え決議」という。）をすることができる。
Article 62(1)A resolution to the effect that the building will be demolished, and a new building will be constructed on the grounds of the building to be demolished or on part of its land, or on the land that includes the whole or part of the grounds of the building to be demolished (hereinafter the resolution is referred to as the “resolution on reconstruction") may be adopted at a meeting by at least a four-fifths majority of the unit owners and at least a four-fifths majority of the votes.
２建替え決議においては、次の事項を定めなければならない。
(2)A resolution on reconstruction must specify the following matters:
一新たに建築する建物（以下この項において「再建建物」という。）の設計の概要
(i)an outline of the design of the building that is to be newly constructed (hereinafter referred to as the “reconstructed building" in this paragraph);
二建物の取壊し及び再建建物の建築に要する費用の概算額
(ii)the estimated amount of expenses necessary for the demolition of the building and the construction of the reconstructed building;
三前号に規定する費用の分担に関する事項
(iii)the matters concerning the sharing of expenses referred to in the preceding item; and
四再建建物の区分所有権の帰属に関する事項
(iv)the matters concerning the attribution of the unit ownership of the reconstructed building.
３前項第三号及び第四号の事項は、各区分所有者の衡平を害しないように定めなければならない。
(3)The matters provided for in item (iii) and item (iv) of the preceding paragraph must be specified in a way that does not undermine the equity of each unit owner.
４第一項に規定する決議事項を会議の目的とする集会を招集するときは、第三十五条第一項の通知は、同項の規定にかかわらず、当該集会の会日より少なくとも二月前に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸長することができる。
(4)When a meeting is called at which the matters for resolution prescribed in paragraph (1) is the subject matter, the notice under Article 35, paragraph (1) must, notwithstanding the provisions of that paragraph, be sent at least two months prior to the date of the meeting;provided, however that this period may be extended by the bylaws.
５前項に規定する場合において、第三十五条第一項の通知をするときは、同条第五項に規定する議案の要領のほか、次の事項をも通知しなければならない。
(5)In the case prescribed in the preceding paragraph, when giving the notice under Article 35, paragraph (1), the following matters must be notified, in addition to the gist of the proposal prescribed in paragraph (5) of that Article:
一建替えを必要とする理由
(i)the reasons that necessitate the reconstruction;
二建物の建替えをしないとした場合における当該建物の効用の維持又は回復（建物が通常有すべき効用の確保を含む。）をするのに要する費用の額及びその内訳
(ii)if it has been decided that the building will not be reconstructed, the amount of expenses necessary to maintain or recover the utility of the building (including securing the utility that a building normally should have), and a breakdown of the expenses;
三建物の修繕に関する計画が定められているときは、当該計画の内容
(iii)when a plan for repairing the building has been established, the content of the plan; and
四建物につき修繕積立金として積み立てられている金額
(iv)the amount of reserve funds reserved for the repair of the building.
６第四項の集会を招集した者は、当該集会の会日より少なくとも一月前までに、当該招集の際に通知すべき事項について区分所有者に対し説明を行うための説明会を開催しなければならない。
(6)A person who has called a meeting under paragraph (4) must hold an explanatory meeting to explain to the unit owners the matters that should be notified when the meeting was called, by at least one month prior to the date of the meeting.
７第三十五条第一項から第四項まで及び第三十六条の規定は、前項の説明会の開催について準用する。この場合において、第三十五条第一項ただし書中「伸縮する」とあるのは、「伸長する」と読み替えるものとする。
(7)The provisions of Article 35, paragraphs (1) through (4) and Article 36 apply mutatis mutandis to the holding of an explanatory meeting provided in the preceding paragraph.In this case, the term “extended or shortened" in the proviso to Article 35, paragraph (1) is deemed to be replaced with “extended."
８前条第六項の規定は、建替え決議をした集会の議事録について準用する。
(8)The provisions of paragraph (6) of the preceding Article apply mutatis mutandis to the minutes of a meeting before which a resolution on reconstruction has been brought.
（区分所有権等の売渡し請求等）
(Demand for the Sale of Unit Ownership)
第六十三条建替え決議があつたときは、集会を招集した者は、遅滞なく、建替え決議に賛成しなかつた区分所有者（その承継人を含む。）に対し、建替え決議の内容により建替えに参加するか否かを回答すべき旨を書面で催告しなければならない。
Article 63(1)When a resolution on reconstruction has been adopted, the person who called the meeting must, without delay, request in writing that the unit owners who did not support the resolution on reconstruction (including their successors) answer whether or not they will participate in the reconstruction in accordance with the content of the resolution on reconstruction.
２前項に規定する区分所有者は、同項の規定による催告を受けた日から二月以内に回答しなければならない。
(2)The unit owners referred to in the preceding paragraph must give their answers within two months from the day on which they received the request under that paragraph.
３前項の期間内に回答しなかつた第一項に規定する区分所有者は、建替えに参加しない旨を回答したものとみなす。
(3)A unit owner referred to in paragraph (1) who has failed to give an answer within the period under the preceding paragraph is deemed to have given an answer to the effect that they will not participate in the reconstruction.
４第二項の期間が経過したときは、建替え決議に賛成した各区分所有者若しくは建替え決議の内容により建替えに参加する旨を回答した各区分所有者（これらの者の承継人を含む。）又はこれらの者の全員の合意により区分所有権及び敷地利用権を買い受けることができる者として指定された者（以下「買受指定者」という。）は、同項の期間の満了の日から二月以内に、建替えに参加しない旨を回答した区分所有者（その承継人を含む。）に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求することができる。建替え決議があつた後にこの区分所有者から敷地利用権のみを取得した者（その承継人を含む。）の敷地利用権についても、同様とする。
(4)After the period under paragraph (2) has elapsed, each unit owner who supported the resolution on reconstruction or each unit owner who has answered to the effect that they will participate in the reconstruction in accordance with the content of the resolution on reconstruction (including the successors of those unit owners), or any person who has been designated as the person who may purchase the unit ownership or the rights to use the grounds with the unanimous consent of the unit owners (hereinafter referred to as the “designated purchaser") may demand that the unit owners who have answered to the effect that they will not participate in the reconstruction (including their successors) sell and transfer their unit ownership and the rights to use the grounds at the market value, within two months from the day that the period under paragraph (2) expires. The same applies to the rights to use the grounds that are held by a person who has acquired only the rights to use the grounds from a unit owner who has answered to the effect that they will not participate in the reconstruction after the adoption of the resolution on reconstruction (including the successor of that person).
５前項の規定による請求があつた場合において、建替えに参加しない旨を回答した区分所有者が建物の明渡しによりその生活上著しい困難を生ずるおそれがあり、かつ、建替え決議の遂行に甚だしい影響を及ぼさないものと認めるべき顕著な事由があるときは、裁判所は、その者の請求により、代金の支払又は提供の日から一年を超えない範囲内において、建物の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。
(5)Where a demand has been made under the preceding paragraph, when a unit owner who has answered to the effect that they will not participate in the reconstruction is likely to suffer extreme difficulty in their daily life as a result of vacating the building, and when there are obvious grounds for finding that it would not have a significant influence on the implementation of the resolution on reconstruction, the court may, at the request of that person, grant the person a reasonable period to vacate the building, within the scope of one year from the day of the payment or provision of the purchase money.
６建替え決議の日から二年以内に建物の取壊しの工事に着手しない場合には、第四項の規定により区分所有権又は敷地利用権を売り渡した者は、この期間の満了の日から六月以内に、買主が支払つた代金に相当する金銭をその区分所有権又は敷地利用権を現在有する者に提供して、これらの権利を売り渡すべきことを請求することができる。ただし、建物の取壊しの工事に着手しなかつたことにつき正当な理由があるときは、この限りでない。
(6)Where demolition work on the building has not commenced within two years after the day the resolution on reconstruction was passed, a person who has sold their unit ownership or rights to use the grounds pursuant to the provisions of paragraph (4) may, within six months from the day of the expiration of that period, demand that the person who holds the unit ownership or the rights to use the grounds at the time in question sell and transfer the rights thereto, by offering the current holder money equivalent to the purchase money paid to them by the purchaser;provided, however, that this does not apply where there are legitimate grounds for the demolition work on the building not having commenced.
７前項本文の規定は、同項ただし書に規定する場合において、建物の取壊しの工事の着手を妨げる理由がなくなつた日から六月以内にその着手をしないときに準用する。この場合において、同項本文中「この期間の満了の日から六月以内に」とあるのは、「建物の取壊しの工事の着手を妨げる理由がなくなつたことを知つた日から六月又はその理由がなくなつた日から二年のいずれか早い時期までに」と読み替えるものとする。
(7)In the case prescribed in the proviso to the preceding paragraph, the provisions of the main clause of the preceding paragraph apply mutatis mutandis to cases where demolition work on the building has not commenced within six months from the day on which the reasons preventing the commencement of the demolition work have ceased to exist.In this case, the phrase “within six months from the day of the expiration of that period" in the main clause of the preceding paragraph is deemed to be replaced with “by the time six months have elapsed from the day on which the person who sold the unit ownership or the rights to use the grounds became aware that the reasons preventing the commencement of demolition work on the building have ceased to exist, or two years from the day on which the reasons ceased to exist, whichever comes earlier."
（建替えに関する合意）
(Agreement on Reconstruction)
第六十四条建替え決議に賛成した各区分所有者、建替え決議の内容により建替えに参加する旨を回答した各区分所有者及び区分所有権又は敷地利用権を買い受けた各買受指定者（これらの者の承継人を含む。）は、建替え決議の内容により建替えを行う旨の合意をしたものとみなす。
Article 64Each unit owner who supported the resolution on reconstruction, each unit owner who answered to the effect that they will participate in the reconstruction in accordance with the content of the resolution on reconstruction, and each designated purchaser who purchased the unit ownership or the rights to use the grounds (including the successors of those persons) are deemed to have agreed to implement the reconstruction in accordance with the content of the resolution on reconstruction.