01専用部分和共用部分・敷地利用权 / Exclusively-owned & Common Area・Right to Use the Grounds

2022年8月3日2022年8月6日

区分所有建物主要是指出售的共管式建筑，建筑物所有权分类法等（以下简称区分所有建物法）规定了此类共管式建筑中的规则。 公寓是一栋被分成若干房间的建筑，由几个人共同拥有。 其中每个房间（如301室、405室等）的所有权被称为共管单元所有权，拥有它的人被称为共管单元所有者。

専有部分 / Exclusively-owned Area

建筑物中受共管的部分被称为私人部分。 这意味着301室、405室等。

共用部分 / Common Area

• 每个单元的业主都可以在公共区域独立进行保护行为。
• 公共区域的管理行为只有在获得大多数单位业主和投票权的批准后才能进行。
• 对公共区域进行小规模改动的行为，可以在获得大多数单位业主和投票权的批准后进行。
• 对公共区域进行重大改变的行为，只有在获得至少3/4的单位业主和投票权的批准后才能进行。

法定的公共区域和公约的公共区域 / 法定共用部分と規約共用部分

有两种类型的公共区域：法定公共区域和规则下的公共区域（契约公共区域）。 通常情况下，公共区域不能与私人区域分开处理。

法定共用部分

合法的公共部分是指建筑物或建筑物附属物的那些部分，它们是为了一栋建筑物中所有单位业主的利益而设计或安装的。 例如，这些是建筑物中固有的、由单元业主共同使用的部分，如走廊、楼梯、外墙、屋顶、电梯等。

規約共用部分

建筑物的一部分在结构上或使用上是独立的，应作为专属部分受制于共管所有权，在公约中被指定为公共区域的情况下，称为公约公共区域。 这种情况的一个例子是，会议室、看守所、仓库等原本是建筑物的专属部分。

公共区域和登记 / 共用部分と登記

法定的公共区域没有登记。 然而，由于法定共有部分是通常作为专属部分的单位所有权的部分，如果没有登记表明它们是法定共有部分，第三方可以使它们成为交易的对象。 如果契约型公共区域没有进行这方面的登记，就不能作为契约型公共区域对第三方使用。

在公共区域的权益百分比等 / 共用部分等の持分の割合

原则上，公共区域属于单位业主的共同所有权。 每个共有人在公共区域的权益比例由他们拥有的专用区域的建筑面积比例决定，除非公司章程中另有规定。 在这种情况下，专属区域的地板面积是由墙或其他隔间的内线所包围的区域的水平投影面积来计算。 这种计算方法被称为内部方法。

公共区域的管理 / 共有部分の管理

1. 保全行为→每个单元的业主可以独立完成
2. 对不涉及使用、改进或形状或用途的重大改变的公共区域的改变→由每个单位的多数业主和投票权的决议
3. 对公共区域的改变涉及到形状或用途的重大改变→由至少四分之三的单位业主和各四分之三的投票权决议

如果对公共区域的改变 “涉及到形状或用途的重大改变"，则需要至少四分之三的单位业主和各自四分之三的投票权的决议（特别决议）。 然而，单位业主的数量可以减少，最多可以达到协会章程中的多数票。

管理活动	具体例子	所需的股本权益数量
保存行为	建筑物维修 要求向寮屋居民投降	単独 然而，条款和条件可能另有规定
管理行为	使用和改进物品的行为 对公共区域进行损害保险的行为	通过股东大会的普通决议（多数单位所有者和投票权），除非章程中另有规定
変更行为	安装扶手、夜灯等。	小改动：普通决议（多数单位业主和投票权）
	电梯的安装等。	重大变化：特别决议（至少有3/4的单位业主和投票权）。 在规则中，单位业主的数量最多可以减少一半。

敷地利用权 / Right to Use the Grounds

共管公寓的单位业主不仅对建筑物，而且对其所在的土地都有一些使用权。

敷地的権利関系 / 敷地の権利関係

使用本网站的权利称为网站使用权。 存在所有权由所有分区所有者共享的情况，并且存在诸如地上权和租赁权等场地使用权由所有分区所有者准共享的情况。

専有部分和敷地利用权的分离処分的禁止 / 専有部分と敷地利用権の分離処分の禁止 / Prohibition of Separate Disposition

原则上禁止单位业主将其专有区域及两者与使用权分开处置，除非条款和条件另有规定（统一性原则）。

第二節　共用部分等
Section 2 Common Areas
（共用部分の共有関係）
(Co-ownership of Common Areas)
第十一条共用部分は、区分所有者全員の共有に属する。ただし、一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有に属する。
Article 11(1)Common areas are co-owned by all the unit owners;provided, however, that partial common areas are to be co-owned by the unit owners who should have the common use of the areas.
２前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。ただし、第二十七条第一項の場合を除いて、区分所有者以外の者を共用部分の所有者と定めることはできない。
(2)The provisions of the preceding paragraph do not preclude any provisions to the contrary in the bylaws;provided, however, that except in the case provided for in Article 27, paragraph (1), a person other than a unit owner may not be specified as the owner of a common area.
３民法第百七十七条の規定は、共用部分には適用しない。
(3)The provisions of Article 177 of the Civil Code do not apply to a common area.
第十二条共用部分が区分所有者の全員又はその一部の共有に属する場合には、その共用部分の共有については、次条から第十九条までに定めるところによる。
Article 12Where a common area is co-owned by all or some of the unit owners, that common area is to be co-owned as provided for in the provisions of the following Article through Article 19.
（共用部分の使用）
(Use of Common Areas)
第十三条各共有者は、共用部分をその用方に従つて使用することができる。
Article 13Each co-owner may use a common area in accordance with the purpose of its use.
（共用部分の持分の割合）
(Proportion of Shares in a Common Area)
第十四条各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。
Article 14(1)The share of each co-owner is to be in proportion to the floor space of the exclusively-owned area held by the co-owner.
２前項の場合において、一部共用部分（附属の建物であるものを除く。）で床面積を有するものがあるときは、その一部共用部分の床面積は、これを共用すべき各区分所有者の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者の専有部分の床面積に算入するものとする。
(2)In the case referred to in the preceding paragraph, when a partial common area (excluding those that are attached buildings) has a floor space, the floor space of that partial common area is to be divided in proportion to the floor space of the exclusive area held by each unit owner who is to co-own that partial common area, and the relevant proportions are to be included in the calculations of the floor space of each of those unit owners’ exclusively-owned areas.
３前二項の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。
(3)The floor space referred to in the preceding two paragraphs is calculated as the horizontally projected area of the part that is bounded by the inner lines of the walls and other partitions.
４前三項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
(4)The provisions of the preceding three paragraphs do not preclude any provisions to the contrary in the bylaws.
（共用部分の持分の処分）
(Disposal of Shares in a Common Area)
第十五条共有者の持分は、その有する専有部分の処分に従う。
Article 15(1)The share of a co-owner conforms to the disposition of the exclusively-owned area held by that co-owner.
２共有者は、この法律に別段の定めがある場合を除いて、その有する専有部分と分離して持分を処分することができない。
(2)A co-owner may not, unless otherwise provided for in this Act, dispose of their share separately from the exclusively-owned area held thereby.
（一部共用部分の管理）
(Management of a Partial Common Area)
第十六条一部共用部分の管理のうち、区分所有者全員の利害に関係するもの又は第三十一条第二項の規約に定めがあるものは区分所有者全員で、その他のものはこれを共用すべき区分所有者のみで行う。
Article 16In the management of a partial common area, management that is related to the interests of all unit owners or that is provided for in the bylaws under Article 31, paragraph (2) is to be carried out by all unit owners, and any other management is to be carried out by the unit owners who are to co-own the partial common area.
（共用部分の変更）
(Changes to a Common Area)
第十七条共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。
Article 17(1)Changes to a common area (excluding those that do not involve significant changes to the shape or function of a common area) are decided by resolution at a meeting, by at least a three-fourths majority of the unit owners and a three-fourths majority of the votes;provided, however, that the fixed number of unit owners may be reduced to a one-half majority by the bylaws.
２前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。
(2)In the case referred to in the preceding paragraph, when the changes to the common area are to have a particular influence on the use of an exclusively-owned area, the approval of the owner of that exclusively-owned area must be obtained.
（共用部分の管理）
(Management of Common Areas)
第十八条共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
Article 18(1)Matters concerning the management of the common areas may, except in the case referred to in the preceding Article, be decided by resolution at a meeting;provided, however, that each co-owner may perform the act of preservation.
２前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
(2)The provisions of the preceding paragraph do not preclude any provisions to the contrary in the bylaws.
３前条第二項の規定は、第一項本文の場合に準用する。
(3)The provisions of paragraph (2) of the preceding Article apply mutatis mutandis pursuant to the case referred to in the main clause of paragraph (1).
４共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理に関する事項とみなす。
(4)Entering into a non-life insurance contract with regard to a common area is deemed to be a matter that concerns the management of the common areas.
（共用部分の負担及び利益収取）
(Burdens and Collection of Profits from Common Areas)
第十九条各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。
Article 19Each co-owner assumes the burdens of the common areas and collects profits arising from the common areas in proportion to their share, except as otherwise provided for in the bylaws.
（管理所有者の権限）
(Authority of the Managing Owner)
第二十条第十一条第二項の規定により規約で共用部分の所有者と定められた区分所有者は、区分所有者全員（一部共用部分については、これを共用すべき区分所有者）のためにその共用部分を管理する義務を負う。この場合には、それらの区分所有者に対し、相当な管理費用を請求することができる。
Article 20(1)A unit owner specified as the owner of a common area by the bylaws pursuant to the provisions of Article 11, paragraph (2) assumes the obligation of managing the common area on behalf of all the unit owners (with regard to a partial common area, the unit owners who are to co-own the partial common area). In this case, the first-mentioned unit owner is entitled to demand that the relevant unit owners pay reasonable management expenses.
２前項の共用部分の所有者は、第十七条第一項に規定する共用部分の変更をすることができない。
(2)The owner of a common area referred to in the preceding paragraph may not make changes to a common area prescribed in Article 17, paragraph (1).
（共用部分に関する規定の準用）
(Mutatis Mutandis Application of Provisions Concerning Common Areas)
第二十一条建物の敷地又は共用部分以外の附属施設（これらに関する権利を含む。）が区分所有者の共有に属する場合には、第十七条から第十九条までの規定は、その敷地又は附属施設に準用する。
Article 21Where the grounds of the building or attached facilities that are other than a common area (including rights related thereto) are co-owned by unit owners, the provisions of Articles 17 through 19 apply mutatis mutandis to the grounds or attached facilities.
第三節　敷地利用権
Section 3 Right to Use the Grounds
（分離処分の禁止）
(Prohibition of Separate Disposition)
第二十二条敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない。
Article 22(1)Where the right to use the grounds is an ownership right or other rights held by multiple persons, the unit owner may not dispose of their exclusively-owned area separately from the right to use the grounds that is connected with their exclusively-owned area;provided, however, that this does not apply when otherwise provided by the bylaws.
２前項本文の場合において、区分所有者が数個の専有部分を所有するときは、各専有部分に係る敷地利用権の割合は、第十四条第一項から第三項までに定める割合による。ただし、規約でこの割合と異なる割合が定められているときは、その割合による。
(2)In the case referred to in the main clause of the preceding paragraph, where the unit owner holds two or more exclusively-owned areas, the proportion of the right to use the grounds for each exclusively-owned area is to be based on the proportion specified in Article 14, paragraphs (1) through (3);provided, however, that when a proportion different from this proportion is specified in the bylaws, the right to use the grounds for each exclusively-owned area is to be based on that proportion.
３前二項の規定は、建物の専有部分の全部を所有する者の敷地利用権が単独で有する所有権その他の権利である場合に準用する。
(3)The provisions of the preceding two paragraphs apply mutatis mutandis where the right to use the grounds that is held by the person who owns all the exclusively-owned areas in the building is an ownership right or any other right that is held by a single person.
（分離処分の無効の主張の制限）
(Limitations on Claims of Invalidity of Separate Disposition)
第二十三条前条第一項本文（同条第三項において準用する場合を含む。）の規定に違反する専有部分又は敷地利用権の処分については、その無効を善意の相手方に主張することができない。ただし、不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）の定めるところにより分離して処分することができない専有部分及び敷地利用権であることを登記した後に、その処分がされたときは、この限りでない。
Article 23With regard to disposition of an exclusively-owned area or of the right to use the grounds that is in violation of the provisions of the main clause of paragraph (1) of the preceding Article (including as applied mutatis mutandis pursuant to paragraph (3) of the same Article), the invalidity of the disposition may not be asserted against another party who is without knowledge of the invalidity;provided, however, that this does not apply where the exclusively-owned areas and the right to use the grounds are disposed of after it has been registered that they may not be disposed of separately, as provided for in the Real Property Registration Act (Act No. 123 of 2004).
（民法第二百五十五条の適用除外）
(Exclusion from Application of Article 255 of the Civil Code)
第二十四条第二十二条第一項本文の場合には、民法第二百五十五条（同法第二百六十四条において準用する場合を含む。）の規定は、敷地利用権には適用しない。
Article 24In the case referred to in the main clause of Article 22, paragraph (1), the provisions of Article 255 of the Civil Code (including as applied mutatis mutandis pursuant to Article 264 of the same Act) do not apply to the right to use the grounds.