借地 / Land Leases
借地权是指为拥有建筑物而进行的超级权利或土地租赁。根据《土地和房屋租赁法》，有两种租赁权：普通借地权和定期借地权，前者在期限届满后可以续约，后者则完全不能续约。
- 1. 普通借地权的期限 / 普通借地権の存続期间 / Duration
- 2. 续签借地协议 / 借地契约の更新 / Renewal of the Land Lease Contract
- 3. 借地权的对抗要件 / Countervailing Power of the Land Leasehold Right
- 4. 建筑物的损失或重建 / 建物の灭失・再筑
- 5. 借地权的转让和租赁土地的分租 / 借地権の譲渡・借地の転贷 / Transfer or Sublease the Right to Lease Land
- 6. 要求购买建筑物的权利 / 建物买取请求権 / Right to Request Purchase of Buildings
- 7. 定期借地权 / Fixed Term Land Leasehold Right
普通借地权的期限 / 普通借地権の存続期间 / Duration
借地借家法规定，租赁期限必须至少为30年。如果没有规定土地租赁的期限，则期限为30年。 如果规定的期限少于30年，那么对期限的规定是无效的，在这种情况下，期限也是30年。
续签借地协议 / 借地契约の更新 / Renewal of the Land Lease Contract
当借地期限届满时，如果是普通租赁，可以续签租赁合同。有三种类型的续约：通过房东和租户之间的协议续约（协议续约），应租户的要求续约（按要求续约）和租户继续使用的法定续约。
在按要求续约和法定续约的情况下，续约后的租期，第一次续约为20年，第二次以后的所有续约为10年。 如果房东和租户商定了一个较长的期限，则适用该期限。
应要求更新 / 请求による更新
如果一栋建筑物的租赁权已经到期，而租户要求续租，则被视为按照与之前合同相同的条款续租，除非房东以合理的理由毫不拖延地拒绝续租。
由于承租人继续使用而进行的法定更新 / 借地人の使用継続による法定更新
如果租户在期限届满后继续使用土地，如果存在建筑物，合同将被续签，除非房东以合理的理由立即提出反对。
房东（租赁业主）拒绝续约和合理的理由 / 地主(借地権设定者)の更新拒絶と正当事由
为了拒绝按要求续约或反对租户避免法定续约，房东必须有充分的理由。 正当理由的存在是根据以下四个事项具体确定的
- 借地権設定者、及び借地権者が土地の使用を必要とする事情
- 以前在租赁土地上的进展
- 租用者对租赁土地的使用
- 土地所有者提供给承租人的财产利益（如退出费、提供替代土地等）
借地权的对抗要件 / Countervailing Power of the Land Leasehold Right
即使借地权没有登记，如果租赁土地上的建筑物已经登记，也可以对第三方主张租赁权。
但要注意的是，建筑物的登记必须以租户（本人）的名义进行。 法院的先例不承认以承租人的配偶或子女的名义进行登记的对抗性权利。
如果建筑物被毁，建筑物的登记就会失效，不再具有强制力。 但是，《土地和房屋租赁法》规定，如果承租人在租赁土地上以标志的方式张贴以下内容，则承租人只能在建筑物被毁后两年内保持反对权
- 确定建筑物的必要事项
- 建筑物的损失日期
- 在同一租赁的土地上建造一座新楼
建筑物的损失或重建 / 建物の灭失・再筑
如果土地所有者在初始期限内或续期后不同意，或者土地所有者要求同意但没有得到明确答复，结果就会发生变化。
- 如果建筑物在最初的合同期内丢失，可以不经房东同意而重建，如果在合同期结束时建筑物还在，合同就可以合法地续签
- 如果在合同续签一次或多次后，建筑物被毁，并在未经房东同意或法院批准的情况下重建（未经授权的重建），房东可以在没有正当理由的情况下申请终止合同，租约在该日起三个月后到期
存在的第一个期限内 / 最初の存続期间内での灭失・再筑
如果租赁土地上的建筑物在初始合同期限届满前被毁，租赁权就不会被消灭。
如果租赁人在征得房东同意的情况下，对建筑物进行重建，其持续时间超过了租赁权的剩余期限，则租赁合同从同意之日起或重建之日起延长20年，以较早者为准。 如果原来的剩余期限超过20年，则适用原来的期限。如果租赁者通知房东他打算建造一座超过租赁权剩余期限的建筑物，而房东在通知后的两个月内没有提出反对意见，那么重新建造就被视为已经同意了。
延期后 / 更新後の期间内の灭失・再筑
如果合同在初始期限到期后续签，而租赁土地上的建筑物在续签的期限内被毁，未经房东同意或法院批准，不得重建在剩余租赁期限后幸存的建筑物。
如果未经同意就重建建筑物，土地所有者可以要求终止租赁合同或消灭租赁。
相反，如果建筑物在续期后被毁但没有重建，租赁人也可以要求终止租赁合同并放弃表面积。 此外，如果土地所有者不同意建造超过租约剩余期限的建筑物，尽管有不可避免的情况，租赁者可以申请法院许可，以代替土地所有者的同意。
如果租赁者在征得土地所有者的同意后，重建建筑物的时间超过了租赁规定的剩余期限，则租赁期限将从同意之日或重建之日（以较早者为准）起延长20年，其方式与最初期限内的损失和重建相同。
借地权的转让和租赁土地的分租 / 借地権の譲渡・借地の転贷 / Transfer or Sublease the Right to Lease Land
地主の承諾と、それに代わる裁判所の許可を分けて説明します。
土地所有者的同意 / 地主の承诺
如果租赁权是一种超级物权，则其转让或允许第三方使用该土地并从中获利，不需要征得业主的同意。 另一方面，如果是租赁权，只有土地所有者才需要对其进行转让或转租。
以法院许可代替土地所有者同意 / 地主の承诺に代わる裁判所の许可
如果土地租赁权益的转让或转租不可能对土地所有者造成损害，但土地所有者不同意转让或转租，法院可根据租赁者的申请，给予许可以代替土地所有者的同意。
允许在拍卖的情况下转让租赁权等 / 竞売の场合の赁借権譲渡等の许可
第三方在拍卖或公开销售中获得租赁土地上的建筑物，也会引起土地租赁权的转让。在这种情况下，如果土地所有者不同意租赁权的转让，即使第三方的收购没有损害土地所有者的风险，法院也可以根据第三方（这里：拍卖商）的申请，给予许可以代替土地所有者的同意。
要求购买建筑物的权利 / 建物买取请求権 / Right to Request Purchase of Buildings
在某些情况下，租赁人可以要求房东购买租赁土地上的建筑物以及租赁人通过授权附加在土地上的任何其他物品。 这被称为要求购买建筑物的权利。 要求购买建筑物的权利不仅是一种要求的权利，而且还具有签订购买建筑物合同的效力，即使土地所有者拒绝要求，如果要求购买建筑物的权利得到行使。 这样一来，仅仅因为行使而具有某种法律效力的权利就被称为形成权。
出租人要求按市场价值购买建筑物的权利被称为建筑物购买权，在以下情况下被确认。
- 如果在租赁期满后没有续约，租赁人（建筑物所有人）可以行使权利，要求租赁人（土地所有人）购买建筑物
- 但是，如果租赁合同因租赁者违约而终止，则不能提出购买建筑物的要求
- 在转让租赁权上的建筑物之前，租赁者可以通过获得法院的许可来转让租赁权
- 租用土地上的建筑物转让后，建筑物的受让人可以要求房东购买该建筑物
当租赁协议无法续签时 / 借地契约を更新できなかったとき
这种情况是指在租赁期满后，租赁持有人要求续约，但土地所有者以合理的理由拒绝续约，租约没有被续上。 在由于继续使用而没有进行法定更新的情况下，要求购买建筑物的权利也被确认。
当建筑物被转让但没有得到房东的同意 / 建物の譲渡があったが地主の承诺が得られなかったとき
该规定旨在保护建筑物的经济价值，如果建筑物的所有权在租赁期内被转让给租赁者以外的第三方。
| 在转让或转租租赁权之前 | 在转让或转租租赁权之后 | |
|---|---|---|
| 受保护人 | 租用者（楼房业主） | 收购该建筑的第三方 |
| 保护的方法 | 法院许可 | 要求购买建筑物的权利 |
定期借地权 / Fixed Term Land Leasehold Right
定期借地权是指在租赁合同规定的期限届满时结束的租赁权，此后不允许续约。
种类
定期租赁权分为三种类型：商业用途的定期租赁权、一般定期租赁权和有建筑物转让特别协议的租赁权。
| 种类 | 持续时间 | 目的 | 关于该建筑 | 如何签署合同 |
|---|---|---|---|---|
| 一般定期借地权 | 50年以上 | 什么都可以 | 无权要求购买 | 文件 |
| 事业用借地权 | 过10年但少于50年 | 只限于企业（不包括住宅楼） | 无权要求购买 | 公证文件 |
| 建物譲渡特约付借地权 | 30年以上 | 什么都可以 | 附有转让条款 | 不需要书面形式（可以接受口头形式） |
事业用定期借地权 / Fixed Term Land Leasehold Right for Business Purposes
事业用定期借地权是指期限在10至50年之间的租赁权，其目的是拥有一栋专门用于商业目的的建筑物。 这里的 “专门用于商业 “是指 “专门用于商业用途"。 因此，如果建筑物的任何部分被用于居住目的，就不能建立固定期限的商业用途租赁权。
固定期限的经营性土地租赁权的建立只有在经过公证的情况下才会有效。
一般定期借地权
建物譲渡特約付借地権 / Land Leasehold Rights with Special Provisions for Building Transfer
规定在租赁权成立后30年以上的日期，将租赁土地上的财产以合理的代价转让给租赁者的特别协议的租赁权，称为有特别协议的建筑物转让。 通过转让建筑物，合同不需要续签，租赁权也就消灭了。 此外，带有建筑物转让特别协议的租赁合同不一定是书面形式。
如果建筑物的租户或承租人在租赁权因建筑物的转让而消灭后继续使用该建筑物，则该请求被视为构成租赁权持有人与建筑物的租户或承租人之间的无固定期限的租赁合同。
| 期间类型 | 没有固定期限 | 有固定期限 | 要求续约/法定续约 | 续签协议 | 建筑物损失后的重建 |
|---|---|---|---|---|---|
| 普通借地権 | 30年 | 30年以上 | 第一个20年，第二个及以后的10年 | 通过协议（只针对第一个20年和第二个及其后的10年） | 延长20年 |
| 一般定期借地権 | 50年以上 | 期间内 | |||
| 事业用定期借地権 | 超过10年但少于50年 | 期间内 | |||
| 建物譲渡特约付借地権 | 30年以上 | 期间内 |
第二章 借地
Chapter II Land Lease
第一節 借地権の存続期間等
Section 1 Duration, Etc. of the Land Leasehold Right
（借地権の存続期間）
(Duration of the Land Leasehold Right)
第三条借地権の存続期間は、三十年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。
Article 3The duration of the Land Leasehold Right is thirty years;provided, however, that if a period longer than this is prescribed by contract, that period applies.
（借地権の更新後の期間）
(Period of the Land Leasehold Right After Renewal)
第四条当事者が借地契約を更新する場合においては、その期間は、更新の日から十年（借地権の設定後の最初の更新にあっては、二十年）とする。ただし、当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。
Article 4In cases where the parties renew the land lease contract, the period is to be ten years from the day of renewal (twenty years in the case of the first renewal after the establishment of the Land Leasehold Right);provided, however, that if the parties prescribe a period longer than this, that period applies.
（借地契約の更新請求等）
(Request for Renewal of the Land Lease Contract)
第五条借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、前条の規定によるもののほか、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときは、この限りでない。
Article 5(1)When the Land Leasehold Right Holder requests the renewal of the contract in cases where the duration of the Land Leasehold Right expires, limited to cases where there is a building, in addition to cases pursuant to the provisions of the preceding Article, the contract is deemed to have been renewed with the same conditions as those of the prior contract;provided, however, that this does not apply when the Lessor makes an objection without delay.
２借地権の存続期間が満了した後、借地権者が土地の使用を継続するときも、建物がある場合に限り、前項と同様とする。
(2)The provisions of the preceding paragraph also apply when the Land Leasehold Right Holder continues to make use of the land after the expiration of the duration of the Land Leasehold Right, limited to cases where there is a building.
３転借地権が設定されている場合においては、転借地権者がする土地の使用の継続を借地権者がする土地の使用の継続とみなして、借地権者と借地権設定者との間について前項の規定を適用する。
(3)In the case where a Land Sublease Right has been established, the continuing use that the Land Sublease Right Holder makes of the land is deemed to be the continuing use the Land Leasehold Right Holder makes of the land, and the provisions of the preceding paragraph apply between the Land Leasehold Right Holder and the Lessor.
（借地契約の更新拒絶の要件）
(Requirements for Refusing to Renew the Land Lease Contract)
第六条前条の異議は、借地権設定者及び借地権者（転借地権者を含む。以下この条において同じ。）が土地の使用を必要とする事情のほか、借地に関する従前の経過及び土地の利用状況並びに借地権設定者が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、述べることができない。
Article 6The objection set forth in the preceding Article may not be raised unless it is found, upon consideration of the history of the leased land, the conditions of the land use and, in cases where the Lessor has offered the payment of property benefits to the Land Leasehold Right Holder as a condition for evicting the land or in exchange for evicting the land, the consideration of the offer, that there are justifiable grounds for doing so in addition to the circumstances pertaining to the necessity of using the land on the part of the Lessor and the Land Leasehold Right Holder (including the Land Sublease Right Holder; hereinafter the same applies in this Article).
（建物の再築による借地権の期間の延長）
(Extension of the Period of the Land Leasehold Right Due to Rebuilding of Buildings)
第七条借地権の存続期間が満了する前に建物の滅失（借地権者又は転借地権者による取壊しを含む。以下同じ。）があった場合において、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、その建物を築造するにつき借地権設定者の承諾がある場合に限り、借地権は、承諾があった日又は建物が築造された日のいずれか早い日から二十年間存続する。ただし、残存期間がこれより長いとき、又は当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間による。
Article 7(1)In cases where the buildings are lost before the duration of the Land Leasehold Right expires (including demolition by the Land Leasehold Right Holder or the Land Sublease Right Holder; the same applies hereinafter) and the Land Leasehold Right Holder constructs buildings that are to survive past the remaining period, the Land Leasehold Right, limited to cases where the Lessor has consented to such building construction, continues to exist for twenty years from the day of consent or the day the buildings are constructed, whichever is the earliest;provided, however, that when the remaining period is longer than this, or when the parties have prescribed a longer period, such period applies.
２借地権者が借地権設定者に対し残存期間を超えて存続すべき建物を新たに築造する旨を通知した場合において、借地権設定者がその通知を受けた後二月以内に異議を述べなかったときは、その建物を築造するにつき前項の借地権設定者の承諾があったものとみなす。ただし、契約の更新の後（同項の規定により借地権の存続期間が延長された場合にあっては、借地権の当初の存続期間が満了すべき日の後。次条及び第十八条において同じ。）に通知があった場合においては、この限りでない。
(2)In cases where the Land Leasehold Right Holder notifies the Lessor to the effect that the Land Leasehold Right Holder intends to newly construct buildings that are to survive past the remaining period and the Lessor does not voice an objection within two months after receiving such notice, it is deemed that this constitutes the approval for the building construction on the part of the Lessor referred to in the preceding paragraph;provided, however, that this does not apply to cases where notice was given after the contract was renewed (in cases where the duration of the Land Leasehold Right has been extended pursuant to the provisions of the same paragraph, subsequent to the date that the initial duration of the Land Leasehold Right is to expire; hereinafter the same applies in the following Article and Article 18).
３転借地権が設定されている場合においては、転借地権者がする建物の築造を借地権者がする建物の築造とみなして、借地権者と借地権設定者との間について第一項の規定を適用する。
(3)In cases where a Land Sublease Right has been established, building construction that the Land Sublease Right Holder undertakes is deemed to be building construction that the Land Leasehold Right Holder undertakes, and the provisions of paragraph (1) apply between the Land Leasehold Right Holder and the Lessor.
（借地契約の更新後の建物の滅失による解約等）
(Termination Due to Loss of Buildings After Renewal of the Land Lease Contract)
第八条契約の更新の後に建物の滅失があった場合においては、借地権者は、地上権の放棄又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる。
Article 8(1)In cases where the buildings are lost after the contract has been renewed, the Land Leasehold Right Holder may request that the superficies be waived or give a notice of termination of the land lease.
２前項に規定する場合において、借地権者が借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、借地権設定者は、地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる。
(2)In the case prescribed in the preceding paragraph, when the Land Leasehold Right Holder has constructed buildings that are to survive past the remaining period without receiving the consent of the Lessor, the Lessor may request that the superficies be extinguished or give a notice of termination of the land lease.
３前二項の場合においては、借地権は、地上権の放棄若しくは消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れがあった日から三月を経過することによって消滅する。
(3)In the case set forth in the preceding two paragraphs, the Land Leasehold Right is extinguished by reason of the passage of three months from the day the request for waiver or extinction of superficies or the notice of termination of the land lease was made.
４第一項に規定する地上権の放棄又は土地の賃貸借の解約の申入れをする権利は、第二項に規定する地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れをする権利を制限する場合に限り、制限することができる。
(4)The right to request a waiver of superficies or give a notice of termination of the land lease provided in paragraph (1) may be restricted only in cases where the right to request the extinction of superficies or give a notice of the termination of the land lease provided in paragraph (2) is restricted.
５転借地権が設定されている場合においては、転借地権者がする建物の築造を借地権者がする建物の築造とみなして、借地権者と借地権設定者との間について第二項の規定を適用する。
(5)In cases where a Land Sublease Right has been established, building construction that the Land Sublease Right Holder undertakes is deemed to be building construction that the Land Leasehold Right Holder undertakes, and the provisions of paragraph (2) apply between the Land Leasehold Right Holder and the Lessor.
（強行規定）
(Mandatory Provisions)
第九条この節の規定に反する特約で借地権者に不利なものは、無効とする。
Article 9Any special provisions that run counter to the provisions of this Section and that are disadvantageous to the Land Leasehold Right Holder are invalid.
第二節 借地権の効力
Section 2 Effect of the Land Leasehold Right
（借地権の対抗力等）
(Countervailing Power of the Land Leasehold Right)
第十条借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。
Article 10(1)Even if the Land Leasehold Right is not registered, when the Land Leasehold Right Holder possesses registered buildings on the land, the Land Leasehold Right may be asserted against a third party.
２前項の場合において、建物の滅失があっても、借地権者が、その建物を特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見やすい場所に掲示するときは、借地権は、なお同項の効力を有する。ただし、建物の滅失があった日から二年を経過した後にあっては、その前に建物を新たに築造し、かつ、その建物につき登記した場合に限る。
(2)In the case referred to in the preceding paragraph, even if the buildings have been destroyed, when the Land Leasehold Right Holder posts a notice of matters necessary to identify the buildings, the day the buildings were lost, and the intent to construct new buildings in a clearly visible location on the land, the Land Leasehold Right is effective as provided in the same paragraph;provided, however, that if two years have passed since the day the original buildings were destroyed, this is limited to the cases where the buildings were newly constructed and registered before that date.
３民法（明治二十九年法律第八十九号）第五百六十六条第一項及び第三項の規定は、前二項の規定により第三者に対抗することができる借地権の目的である土地が売買の目的物である場合に準用する。
(3)The provisions of Article 566, paragraph (1) and paragraph (3) of the Civil Code (Act No. 89 of 1896) apply mutatis mutandis to cases where the land that is the object of the Land Leasehold Right that may be asserted against a third party pursuant to the provisions of the preceding two paragraphs is the object matter of a sale.
４民法第五百三十三条の規定は、前項の場合に準用する。
(4)The provisions of Article 533 of the Civil Code apply mutatis mutandis to the case referred to in the preceding paragraph.
（地代等増減請求権）
(Right to Request Increase or Decrease in Land Rent)
第十一条地代又は土地の借賃（以下この条及び次条において「地代等」という。）が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
Article 11(1)When rent or land rent (hereinafter referred to as “Rent, etc." in this Article and in the following Article) become unreasonable, as a result of the increase or decrease in tax and other public charges relating to the land, as a result of the rise or fall of land prices or fluctuations in other economic circumstances, or in comparison to the Rent, etc. on similar land in the vicinity, the parties may, notwithstanding the contract conditions, request future increases or decrease in the amount of Rent, etc.; provided however, that when special provisions exist to the effect that Rent, etc. will not be increased for a fixed period, those provisions apply.
２地代等の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。
(2)If no agreement may be reached between the parties regarding the increase in the amount of Rent, etc., until the judicial decision on establishing the increased amount as valid becomes final and binding, it is sufficient for the party which has received that request to pay Rent, etc. in an amount that is deemed to be reasonable;provided, however, that when the judicial decision becomes final and binding, if the amount that has already been paid is insufficient, the amount of the shortfall is paid with the addition of interest on late payments at the rate of ten percent per year.
３地代等の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた地代等の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。
(3)If no agreement may be reached between the parties regarding the decrease in the amount of Rent, etc., until the judicial decision on establishing the decreased amount as valid becomes final and binding, the party which has received that request may request payment of Rent, etc. in an amount that is deemed to be reasonable;provided, however, that when that judicial decision becomes final and binding, if the Rent, etc. that has already been paid exceeds the Rent, etc. amount found to be valid, the amount of the excess must be returned with the addition of interest at the rate of ten percent per year from the time the payment was received.
（借地権設定者の先取特権）
(Statutory Liens of the Lessor)
第十二条借地権設定者は、弁済期の到来した最後の二年分の地代等について、借地権者がその土地において所有する建物の上に先取特権を有する。
Article 12(1)With respect to the final two years of Rent, etc. the term of which has become due, the Lessor has a statutory lien on the buildings that the Land Leasehold Right Holder owns on that land.
２前項の先取特権は、地上権又は土地の賃貸借の登記をすることによって、その効力を保存する。
(2)The effect of the statutory lien referred to in the preceding paragraph is retained by reason of the registration of the superficies or the land lease.
３第一項の先取特権は、他の権利に対して優先する効力を有する。ただし、共益費用、不動産保存及び不動産工事の先取特権並びに地上権又は土地の賃貸借の登記より前に登記された質権及び抵当権には後れる。
(3)The statutory lien set forth in paragraph (1) has the effect of prevailing over other rights;provided, however, that it is delayed with regard to the statutory liens for the expenses for common benefit, the preservation of immovable properties and the construction work for immovable properties, as well as the pledges and mortgages registered prior to the registration of superficies or land leases.
４前三項の規定は、転借地権者がその土地において所有する建物について準用する。
(4)The provisions of the preceding three paragraphs apply mutatis mutandis to buildings that the Land Sublease Right Holder owns on that land.
（建物買取請求権）
(Right to Request Purchase of Buildings)
第十三条借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。
Article 13(1)In cases where the term of the Land Leasehold Right expires and the contract is not renewed, the Land Leasehold Right Holder may request that the Lessor purchase the buildings and other items that the Land Leasehold Right Holder has attached to the land by title at the prevailing market value.
２前項の場合において、建物が借地権の存続期間が満了する前に借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべきものとして新たに築造されたものであるときは、裁判所は、借地権設定者の請求により、代金の全部又は一部の支払につき相当の期限を許与することができる。
(2)In the case referred to in the preceding paragraph, when the buildings have been newly constructed prior to the expiration of the term of the Land Leasehold Right without the consent of the Lessor with the intention that they survive after the expiration of the Land Leasehold Right, the court, if the Lessor so requests, may impose a reasonable time frame for the payment of all or part of the purchase money.
３前二項の規定は、借地権の存続期間が満了した場合における転借地権者と借地権設定者との間について準用する。
(3)The provisions of the preceding two paragraphs apply mutatis mutandis between the Land Sublease Right Holder and the Lessor in cases where the Land Leasehold Right has expired.
（第三者の建物買取請求権）
(Right of a Third Party to Request Purchase of Buildings)
第十四条第三者が賃借権の目的である土地の上の建物その他借地権者が権原によって土地に附属させた物を取得した場合において、借地権設定者が賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、その第三者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原によって土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。
Article 14In cases where a third party has acquired the buildings and other items on the land that is the object of the lease right that the Land Leasehold Right Holder has attached to the land by title, and the Lessor does not consent to the transfer of the lease right or to a sublease, the third party may request that the Lessor purchase the buildings and other items that the Land Leasehold Right Holder has attached to the land by title at the prevailing market value.
（自己借地権）
(Self Land Leasehold Right)
第十五条借地権を設定する場合においては、他の者と共に有することとなるときに限り、借地権設定者が自らその借地権を有することを妨げない。
Article 15(1)Establishment of a Land Leasehold Right does not preclude the Lessor from personally possessing the Land Leasehold Right only when the right is held in common with another party.
２借地権が借地権設定者に帰した場合であっても、他の者と共にその借地権を有するときは、その借地権は、消滅しない。
(2)Even in a case where the Land Leasehold Right has been returned to the Lessor, when the right is held in common with another party, the Land Leasehold Right is not extinguished.
（強行規定）
(Mandatory Provisions)
第十六条第十条、第十三条及び第十四条の規定に反する特約で借地権者又は転借地権者に不利なものは、無効とする。
Article 16Any special provisions that run counter to the provisions of Article 10, Article 13 and Article 14 and that are disadvantageous to the Land Leasehold Right Holder or the Land Sublease Right Holder are invalid.
第三節 借地条件の変更等
Section 3 Changes to the Land Lease Terms
（借地条件の変更及び増改築の許可）
(Changes to the Land Lease Terms and Permission for Improvements)
第十七条建物の種類、構造、規模又は用途を制限する旨の借地条件がある場合において、法令による土地利用の規制の変更、付近の土地の利用状況の変化その他の事情の変更により現に借地権を設定するにおいてはその借地条件と異なる建物の所有を目的とすることが相当であるにもかかわらず、借地条件の変更につき当事者間に協議が調わないときは、裁判所は、当事者の申立てにより、その借地条件を変更することができる。
Article 17(1)In cases where there are land lease terms that limit the type, construction, scale, or use of buildings, if, notwithstanding the fact that an objective of owning buildings that departs from the land lease terms is reasonable when the Land Leasehold Right is to be actually established due to changes to regulations concerning land use pursuant to laws and regulations, changes to the conditions of the land use in the vicinity or changes to other conditions, no agreement may be reached between the parties regarding changes to the land lease terms, the court may, pursuant to the petition of the parties, change the land lease terms.
２増改築を制限する旨の借地条件がある場合において、土地の通常の利用上相当とすべき増改築につき当事者間に協議が調わないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、その増改築についての借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。
(2)In cases where there are land lease terms that limit remodeling and expansion, if no agreement may be reached between the parties regarding reasonable remodeling and expansion for normal use of the land, the court may, pursuant to the petition of the Land Leasehold Right Holder, grant permission for the remodeling and expansion in lieu of the consent of the Lessor.
３裁判所は、前二項の裁判をする場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、他の借地条件を変更し、財産上の給付を命じ、その他相当の処分をすることができる。
(3)When rendering the judicial decision set forth in the preceding two paragraphs, the court, when it is necessary for facilitating equitable benefit between the parties, may change other land lease terms, order the payment of property benefits, or enact other reasonable dispositions.
４裁判所は、前三項の裁判をするには、借地権の残存期間、土地の状況、借地に関する従前の経過その他一切の事情を考慮しなければならない。
(4)When rendering the judicial decision set forth in preceding three paragraphs, the court must consider the remaining period of the Land Leasehold Right, the condition of the land, the history of the leased land, and all other circumstances.
５転借地権が設定されている場合において、必要があるときは、裁判所は、転借地権者の申立てにより、転借地権とともに借地権につき第一項から第三項までの裁判をすることができる。
(5)When a Land Sublease Right has been established, the court may, when it is necessary, pursuant to the petition of the Land Sublease Right Holder, render the judicial decisions set forth in paragraph (1) through paragraph (3) in regard to the Land Leasehold Right as well as the Land Sublease Right.
６裁判所は、特に必要がないと認める場合を除き、第一項から第三項まで又は前項の裁判をする前に鑑定委員会の意見を聴かなければならない。
(6)Excluding cases where it is not deemed to be particularly necessary, the court, prior to rendering the judicial decisions set forth in paragraph (1) through paragraph (3) or the judicial decision set forth in the preceding paragraph, must hear the opinion of a committee of experts.
（借地契約の更新後の建物の再築の許可）
(Permission to Rebuild Buildings Subsequent to the Renewal of the Land Lease Contract)
第十八条契約の更新の後において、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を新たに築造することにつきやむを得ない事情があるにもかかわらず、借地権設定者がその建物の築造を承諾しないときは、借地権設定者が地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができない旨を定めた場合を除き、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、延長すべき借地権の期間として第七条第一項の規定による期間と異なる期間を定め、他の借地条件を変更し、財産上の給付を命じ、その他相当の処分をすることができる。
Article 18(1)Subsequent to the renewal of the contract, when, notwithstanding the fact that there are unavoidable circumstances pertaining to the fact that the Land Leasehold Right Holder is to newly construct a building that is to survive past the remaining period, the Lessor does not consent to the construction of that building, excluding cases where it has been prescribed that the Lessor may not request the extinction of the superficies nor give a notice of the termination of the land lease, the court may, pursuant to the petition of the Land Leasehold Right Holder, grant permission in lieu of the consent of the Lessor.In this case, when it is necessary for facilitating equitable benefit between the parties, the court may prescribe a period different from the period pursuant to the provisions of Article 7, paragraph (1) as an extension of the Land Leasehold Right, change other land lease terms, order the payment of property benefits, or enact other reasonable dispositions.
２裁判所は、前項の裁判をするには、建物の状況、建物の滅失があった場合には滅失に至った事情、借地に関する従前の経過、借地権設定者及び借地権者（転借地権者を含む。）が土地の使用を必要とする事情その他一切の事情を考慮しなければならない。
(2)When rendering the judicial decision set forth in the preceding paragraph, the court must consider the condition of the buildings, the circumstances leading to the loss of the buildings in the case of such loss, the history of the leased land, the circumstances pertaining to the necessity of using the land on the part of the Lessor and the Land Leasehold Right Holder (including the Land Sublease Right Holder) and all other circumstances.
３前条第五項及び第六項の規定は、第一項の裁判をする場合に準用する。
(3)The provisions of paragraph (5) and paragraph (6) of the preceding Article apply mutatis mutandis to cases where the judicial decision set forth in paragraph (1) is rendered.
（土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可）
(Permission to Transfer or Sublease the Right to Lease Land)
第十九条借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、賃借権の譲渡若しくは転貸を条件とする借地条件の変更を命じ、又はその許可を財産上の給付に係らしめることができる。
Article 19(1)In cases where the Land Leasehold Right Holder wishes to transfer buildings on the land that is the object of the lease right to a third party, and the Lessor does not consent to the transfer or sublease of the lease right despite the fact that it is unlikely that the acquisition by, or sublease to, the third party of the lease right will be disadvantageous to the Lessor, the court may, pursuant to a petition by the Land Leasehold Right Holder, grant permission in lieu of the Lessor’s consent.In this case, when it is necessary for the facilitation of equitable benefits between the parties, the court may order changes to the land lease terms wherein the transfer or sublease of the lease right is the condition of those changes, or may cause permission to be given for the property benefit.
２裁判所は、前項の裁判をするには、賃借権の残存期間、借地に関する従前の経過、賃借権の譲渡又は転貸を必要とする事情その他一切の事情を考慮しなければならない。
(2)When rendering the judicial decision referred to in the preceding paragraph, the court must consider the remaining period of the lease right, the prior history concerning the leased land, circumstances pertaining to the necessity of transferring or subleasing the lease right, and all other circumstances.
３第一項の申立てがあった場合において、裁判所が定める期間内に借地権設定者が自ら建物の譲渡及び賃借権の譲渡又は転貸を受ける旨の申立てをしたときは、裁判所は、同項の規定にかかわらず、相当の対価及び転貸の条件を定めて、これを命ずることができる。この裁判においては、当事者双方に対し、その義務を同時に履行すべきことを命ずることができる。
(3)In cases where there is a petition as set forth in paragraph (1), when, within the period prescribed by the court, the Lessor personally files a petition stating that the Lessor will accept the transfer of the building and transfer or sublease of the lease right, the court may, notwithstanding the provisions of the same paragraph, prescribe a reasonable value and sublease terms by order. In this judicial decision, the court may order both parties to perform their obligations simultaneously.
４前項の申立ては、第一項の申立てが取り下げられたとき、又は不適法として却下されたときは、その効力を失う。
(4)When the petition set forth in paragraph (1) is withdrawn or when it is dismissed as unlawful, the petition referred to in the preceding paragraph ceases to be effective.
５第三項の裁判があった後は、第一項又は第三項の申立ては、当事者の合意がある場合でなければ取り下げることができない。
(5)Subsequent to the judicial decision set forth in paragraph (3), the petitions set forth in paragraph (1) and paragraph (3) may not be dismissed without the agreement of the parties.
６裁判所は、特に必要がないと認める場合を除き、第一項又は第三項の裁判をする前に鑑定委員会の意見を聴かなければならない。
(6)Excluding cases where it is not deemed particularly necessary, the court, prior to rendering a judicial decision set forth in paragraph (1) or paragraph (3), must hear the opinion of a committee of experts.
７前各項の規定は、転借地権が設定されている場合における転借地権者と借地権設定者との間について準用する。ただし、借地権設定者が第三項の申立てをするには、借地権者の承諾を得なければならない。
(7)The provisions of each of the preceding paragraphs apply mutatis mutandis between the Land Sublease Right Holder and the Lessor in cases where a Land Sublease Right has been established;provided, however, that when the Lessor files the petition set forth in paragraph (3), the consent of the Land Leasehold Right Holder must be obtained.
（建物競売等の場合における土地の賃借権の譲渡の許可）
(Permission to Transfer the Right to Lease Land in the Case of Auction of Buildings)
第二十条第三者が賃借権の目的である土地の上の建物を競売又は公売により取得した場合において、その第三者が賃借権を取得しても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡を承諾しないときは、裁判所は、その第三者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、借地条件を変更し、又は財産上の給付を命ずることができる。
Article 20(1)In cases where a third party has acquired the buildings on the land that is the object of the lease right through auction or public sale, when the Lessor does not consent to the transfer of that lease right notwithstanding the fact that it is unlikely that the acquisition by the third party of the lease right will be disadvantageous to the Lessor, the court may, pursuant to the petition of the third party, grant permission in lieu of the consent of the Lessor.In this case, when it is necessary for facilitating equitable benefit between the parties, the court may change the land lease terms or order the payment of property benefits.
２前条第二項から第六項までの規定は、前項の申立てがあった場合に準用する。
(2)The provisions of paragraph (2) through paragraph (6) of the preceding Article apply mutatis mutandis to cases where the petition referred to in the preceding paragraph is filed.
３第一項の申立ては、建物の代金を支払った後二月以内に限り、することができる。
(3)The petition set forth in paragraph (1) may be filed only within two months after the payment of the purchase money of the buildings.
４民事調停法（昭和二十六年法律第二百二十二号）第十九条の規定は、同条に規定する期間内に第一項の申立てをした場合に準用する。
(4)The provisions of Article 19 of the Civil Conciliation Act (Act No. 222 of 1951) apply mutatis mutandis to cases where the petition set forth in paragraph (1) is filed within the period prescribed in the same Article.
５前各項の規定は、転借地権者から競売又は公売により建物を取得した第三者と借地権設定者との間について準用する。ただし、借地権設定者が第二項において準用する前条第三項の申立てをするには、借地権者の承諾を得なければならない。
(5)The provisions of each of the preceding paragraphs apply mutatis mutandis between the third party who has acquired the buildings from the Land Sublease Right Holder through auction or public sale and the Lessor;provided, however, that when the Lessor files the petition set forth in paragraph (3) of the preceding Article as applied mutatis mutandis pursuant to paragraph (2), the consent of the Land Leasehold Right Holder must be obtained.
（強行規定）
(Mandatory Provisions)
第二十一条第十七条から第十九条までの規定に反する特約で借地権者又は転借地権者に不利なものは、無効とする。
Article 21Any special provisions that run counter to the provisions of Article 17 through Article 19 and that are disadvantageous to the Land Leasehold Right Holder or the Land Sublease Right Holder are invalid.
第四節 定期借地権等
Section 4 Fixed Term Land Leasehold Right, Etc.
（定期借地権）
(Fixed Term Land Leasehold Right)
第二十二条存続期間を五十年以上として借地権を設定する場合においては、第九条及び第十六条の規定にかかわらず、契約の更新（更新の請求及び土地の使用の継続によるものを含む。次条第一項において同じ。）及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第十三条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。この場合においては、その特約は、公正証書による等書面によってしなければならない。
Article 22In cases where a Land Leasehold Right is established with a duration of fifty years or more, notwithstanding the provisions of Articles 9 and 16, it may be stipulated that there is to be no extension of the duration through renewal of the contract (including renewal pursuant to a request for renewal or due to continued use of the land; the same applies in paragraph (1) of the following Article) or due to the construction of buildings, and that no requests to purchase are to be made pursuant to the provisions of Article 13.In this case, a special contract stating to that effect must be concluded in writing by means of an authentic instrument, etc.
（事業用定期借地権等）
(Fixed Term Land Leasehold Right for Business Purposes)
第二十三条専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く。次項において同じ。）の所有を目的とし、かつ、存続期間を三十年以上五十年未満として借地権を設定する場合においては、第九条及び第十六条の規定にかかわらず、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第十三条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。
Article 23(1)In cases where the objective is the ownership of buildings used solely for business (excluding those used for residences; the same applies in the following paragraph) and a Land Leasehold Right with a duration of at least thirty but shorter than fifty years is to be established notwithstanding the provisions of Articles 9 and 16, it may be stipulated that there is to be no extension of the duration pursuant to renewal of the contract or the construction of buildings, and no request to purchase pursuant to the provisions of Article 13.
２専ら事業の用に供する建物の所有を目的とし、かつ、存続期間を十年以上三十年未満として借地権を設定する場合には、第三条から第八条まで、第十三条及び第十八条の規定は、適用しない。
(2)In cases where the objective is the ownership of buildings used solely for business and a Land Leasehold Right with a duration of ten or more but less than thirty years is to be established, the provisions of Articles 3 through 8, 13 and 18 do not apply.
３前二項に規定する借地権の設定を目的とする契約は、公正証書によってしなければならない。
(3)Contracts with the objective of establishing Land Leasehold Rights as provided in the preceding two paragraphs must be made by an authentic instrument.
（建物譲渡特約付借地権）
(Land Leasehold Rights with Special Provisions for Building Transfer)
第二十四条借地権を設定する場合（前条第二項に規定する借地権を設定する場合を除く。）においては、第九条の規定にかかわらず、借地権を消滅させるため、その設定後三十年以上を経過した日に借地権の目的である土地の上の建物を借地権設定者に相当の対価で譲渡する旨を定めることができる。
Article 24(1)In cases where a Land Leasehold Right is to be established (excluding cases where a Land Leasehold Right as prescribed in paragraph (2) of the preceding Article is to be established), notwithstanding the provisions of Article 9, it may be prescribed that in order to extinguish the Land Leasehold Right, on the day that thirty years or more have passed since that right was established, the buildings on the land that is the object of the Land Leasehold Right will be transferred to the Lessor for a reasonable price.
２前項の特約により借地権が消滅した場合において、その借地権者又は建物の賃借人でその消滅後建物の使用を継続しているものが請求をしたときは、請求の時にその建物につきその借地権者又は建物の賃借人と借地権設定者との間で期間の定めのない賃貸借（借地権者が請求をした場合において、借地権の残存期間があるときは、その残存期間を存続期間とする賃貸借）がされたものとみなす。この場合において、建物の借賃は、当事者の請求により、裁判所が定める。
(2)In cases where a Land Leasehold Right has been extinguished pursuant to the special provisions of the preceding paragraph, when the Land Leasehold Right Holder or the building lessee making use of the buildings subsequent to the extinguishment makes a request, it is deemed that at the time the request was made a lease regarding the buildings having no prescribed period was established between the Land Leasehold Right Holder or the building lessee and the Lessor (in cases where the Land Leasehold Right Holder makes the request and when the Land Leasehold Right has a remaining period, a lease where the remaining period constitutes the duration).In this case, the court prescribes the building rent pursuant to the request of the party.
３第一項の特約がある場合において、借地権者又は建物の賃借人と借地権設定者との間でその建物につき第三十八条第一項の規定による賃貸借契約をしたときは、前項の規定にかかわらず、その定めに従う。
(3)In cases where the special provisions of paragraph (1) exist and when a lease contract between the Land Leasehold Right Holder or the building lessee and the Lessor regarding the buildings has been entered into pursuant to the provisions of Article 38, paragraph (1), the provisions of the contract do not apply notwithstanding the provisions of the preceding paragraph.
（一時使用目的の借地権）
(Land Leasehold Right for the Purpose of Temporary Use)
第二十五条第三条から第八条まで、第十三条、第十七条、第十八条及び第二十二条から前条までの規定は、臨時設備の設置その他一時使用のために借地権を設定したことが明らかな場合には、適用しない。
Article 25In cases where it is clear that the Land Leasehold Right has been established for the purpose of installing temporary facilities or for some other temporary use, the provisions of Article 3 through Article 8, Article 13, Article 17, Article 18, and Article 22 through the preceding Article do not apply.